解決事例

オーナ様プロフィール
お名前 :  石巻敏信(仮名)  様
年齢 :  60代
お住い :  東京都 国分寺市
ご相談内容 :  物件は古いアパートで、最寄駅から20分かかり近くにコンビニもありません。室内はリフォームしましたが、7割が空室のままです。正直諦めかけています。

相場にあわせて家賃を再設定し、物件の強みを磨いて空室を埋めた事例

物件について

JR中央線沿線にあるアパートです。オーナー様はこちらの物件がはじめての不動産投資です。人気エリアではありますが、最寄り駅から徒歩20分程の場所に位置しています。築年数が経過しており、少し古い印象を与える物件でした。
また、付近にコンビニやスーパーなどといった施設がなく、住みやすい物件とはいえません。

相談前の状況

ご相談にいらしたときは、10戸のうち7戸が空室であるばかりでなく、仲介会社への紹介もほとんど実施されていませんでした。空室のうち1戸は室内のリフォームが済んでおらず、設備が古いままでした。

当社の提案／アクション

まず感じたのは、家賃が高すぎるのではないかということでした。オーナー様にヒアリングしたところ、家賃は長きに渡って見直しがなされていないことがわかりました。家賃を見直すべく、まず近隣の競合物件を調査しました。すると、物件の現状を鑑みると、1万2000円ほど下げた価格が適切であることがわかりました。

また、駅から距離がある物件ですので、入居者ターゲットはバイク保有者や自転車保有者となります。大きな屋根をつける、バイク用のアンカーを設置するなどして駐輪場を整備し、ターゲットへの訴求を強化しました。

結果

家賃を再設定してしばらくすると、問い合わせが桁違いに増加しました。また、駐輪場を整備したことで、実際に物件を見に来られたお客様に与える印象も違ったようです。引越しシーズンである3月には、リフォームが済んでいない1室を除いて6室の入居が決まりました。
並行して、その1室の簡単なリフォームを実施し、清潔感のある内装としました。リフォームした1室については少し家賃を高めに設定しましたが、それでもすぐに入居がつきました。

ポイント

家賃は、客付けにおいて非常に重要なポイントとなります。空室が埋まらない場合は、まず周辺の競合物件と比較し、家賃の相場を見直しましょう。家賃が高すぎても、反対に安すぎてもいけません。駅から距離がある物件については、“駐輪場”がカギを握るといえます。雨が直接降り注ぐとバイクや自転車が濡れ、錆びてしまいますから、屋根の有無が重要です。

以上のようなポイントをクリアしても客付けがうまくいかない場合、最低限のリフォームを施して物件の価値をアップさせることも選択肢のひとつでしょう。