人にやさしい不動産サービスを

女性に人気のある都内の駅から徒歩15分の一棟アパートです。
築25年で、外観はきれいですが、水まわりがやや古びている印象でした。
都内在住の女性オーナーが管理しており、ほかにも物件を複数棟所有されています。

ご相談いただいた当時は満室であったものの、2年で退去する方が後を絶たず、今後の戦略に悩んでおられました。実際、周囲の物件と比較すると、物件の競争力が強いとはいえませんでした。入居者の退去を控え、家賃を下げて客付けすることを検討されていました。

女性に人気のあるエリアで、外観が女性に好まれるかわいらしいデザイン、実際に入居者の大半が女性ということから、この物件のターゲットを女性に絞ることをご提案しました。その上で、女性が物件選びにおいて重視する設備のメンテナンスをご提案。
やや古びていた水まわりの設備をリニューアルするとともに、モニター付きインターフォンを新たに設置しました。

家賃を下げるどころか、少しアップさせて募集したにもかかわらず、退去前に新たな入居者が決まりました。“女性に好まれる物件”としての強みができ、エリア内の競合力が急激に向上しました。
その結果、2年で退去する方が激減。入居者の結婚・転職などの事情で退去が発生しても、入居者を募集すると多くのお問い合わせをいただけるようになっています。

リノベーションとまでいかずとも、水まわりや、給湯器などの設備のメンテナンスは重要です。古ぼけている印象を与えてしまうことは、特に女性にとっては大きなマイナスです。

もちろん、機器の見た目だけではありません。機能においても、耐用年数が近づいている場合には、予防メンテナンスを行いましょう。

たとえば、給湯器の耐用年数は10～15年程度といわれています。メンテナンスを怠り、故障してしまうと、部品代が5万円ほどかかる上、工事費用が発生することもあります。耐用年数を超えて使用している給湯器は、思い切って交換をしましょう。冬場は給湯器、夏場はエアコンの故障が殺到するため、工事が1カ月待ちになるケースもあるほどです。何事も予防が肝心です。

築年数が経過した物件は、たとえ立地がよくても、設備が悪いことで賃料が下がってしまうことが多々あります。設備の機能や見た目については、10年周期で仕様が変化し、洗練されていくといわれています。すべてを新品に取り替えると多額の出費になりますので、特に見た目の印象が大きく変わる、かつ高価ではないものは積極的に交換するのがいいでしょう。例を挙げるならば、水栓などの水まわりの部品やスイッチパネル、セキュリティ面で重視する方が多いインターフォンなどです。

無駄な出費を抑えながら、少額でも効果的な設備投資を続けていくことで、賃料を維持できる可能性が高まります。