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築40年の区分ワンルームマンションです。立地はよく、JR山手線の駅から徒歩10分ほどです。オーナー様はこの物件が1戸目とのこと。 ご相談いただいたのは、オーナーチェンジ物件として購入されて間もない頃でした。

5年以上前から使用されていた物件です。壁紙は相当痛み、黄ばんでしまっているだけでなく、浴室のドア周りの木枠部分は塗装が剥がれてボロボロに、エアコンや備え付けのミニ冷蔵庫は20年以上のモデルでした。

築年数相応の古びた物件で、原状回復の見積もりは27万円にのぼりました。原状回復の費用としては高額に見えますが、物件の状態を鑑みると、正当といえる価格です。とはいえ、オーナー様がこの物件を購入して間もないこともあり、27万円という費用を出すことに難色を示され、当社にご相談いただきました。

オーナー様のご意向を尊重し、必要最低限、ピンポイントの原状回復のみを実施することをご提案しました。見積もりは7万円となりました。

ご相談いただき、物件を拝見したときには、次回募集は賃料を下げなければ厳しいのではないかという印象を受けました。しかし、ピンポイントに原状回復作業を行うことで、賃料を6000円アップさせ、広告出稿しなかったにもかかわらずすぐに入居者が決定したのです。立地が良いこともあり、賃料はネックにならなかったようです。

多額のリフォーム費用をかければ、当然物件は美しくなり、競争力を増します。しかし、リフォーム費用はオーナー様の持ち出しです。投資回収までの期間が延びてしまうことは、忘れてはなりません。今回のように、築古の物件を購入する際には、原状回復コストを事前に見積もっておきましょう。

原状回復は必要ですが、それにも限度があります。退去のたびに少なくない費用がかかれば、先述したように、収益が上がらないことになるでしょう。あまりに修繕の見積もりが高額であれば、不動産会社からの提案を鵜呑みにせず、費用対効果を考えて検討しましょう。
なぜなら、不動産会社は修繕費用で利益を上げることを狙っている可能性があるからです。修繕内容と見積もりだけでなく、修繕内容によって見込める効果を提案してくれるリーシングアドバイザーがいれば心強いものです。

またこのケースのように、築年数が古かったとしても、立地がよければ工夫次第で賃料アップを狙うことができます。その場合、礼金や敷金などの初期費用を周辺の競合物件より少し抑えた上で、賃料を相場より数千円アップしたほうがいいケースもあります。